王牧笛：我们要聊一个神奇的东西，今年的“双11”购物车里，多了一个叫房子的东西。阿里卖房、京东卖房、苏宁卖房。那问题来了，电商进入到楼市，或者叫互联网+房产，房价会降吗？

　　郎咸平：卖房子不像卖衣服、鞋子、裤子、袜子那么简单，你还得要现场去看。这是很复杂的事情，不是简单的说你可以在网上购物的。这一次京东跟阿里大概推出1.6万套房，是今年1到9月份销售房产的千分之一左右，怎么会影响价格呢？但是为什么出这个新闻呢？因为地产商目前压力较大。我以北京为例，甲级写字楼空置率第二季度是11.5%、到第三季度就到13.8%。同时，碧桂园在某地的项目、融创在某地的项目打折20% 。另外，到今年下半年，整个地产业有1700亿美金债务需要偿还。

　　王牧笛：所以教授看来，马云和“刘强东们”并不具有卖房的气质。电商来卖房、互联网来卖房这个事欧老师以前见识过吗？

　　欧成效：我2006年就见识到了，当年就有很多网站想卖房。做不起来，为什么？买一个手机，占你净资产的千分之一；买一个房子就占你净资产的100%、200%、300%。你全副身家 6个钱包才能买套房子，那你肯定是要看。

　　欧成效：一般卖一个二手房需要带看55次以上。千万不要觉得我房子挂在网上，看了5拨人没有卖心里慌。55次中介上门带看，可以把你的房子卖掉。最终会成交的这个人一般会看四次，就是本人看一遍、女朋友看一遍、妈妈看一遍、妈妈带妈妈再看一遍。所以房地产是个非常复杂的、6个钱包的大型交易，它是不可能秒杀、不可能网购、不可能靠1秒钟的冲动来买的。

　　王牧笛：这次这个“双11”，苏宁合作的是恒大、京东合作的是融创、阿里也挂出去了不少房，他们在玩噱头吗？

　　欧成效：是这样的，比如说恒大卖房，一个客户本来已经看过三次，很有意向了，这个房子100万。那么恒大说了，我们“双11”有活动，你现在先付一个意向金，“双11”的时候到我们网站上买，给你个99万9千9。客户一听很好，有折扣。所以是故意把线下的流量转为线上的流量，从本质来说还是没有颠覆的。而且杭州那个学军小区从1元起拍，最终600多万成交。

　　郎咸平：每平米7.4万，市场价是7.5万，差不多嘛。你刚刚讲得特别对，很可能就是事先讲好了，你来秒杀。

　　王牧笛：未来电商卖房会不会成为常态？或者以阿里为例，有没有可能会出现阿里颠覆“链家”这样的模式？

　　欧成效：其实从我们专业人士的角度来说，是有可能的。网上模式是有痛点的，它非常严重的问题是假房源。比如去买二手房，一个小区均价7万5，看到有一套5万块，非常激动，我立刻就打个车过去，但是到现场他说这个房子不存在、房东卖掉了、房东不卖了等等。假房源的问题如果将来可以通过京东、天猫的担保体系，重新设计业务流程，以承诺购买的方式把这个信用倒置，那么这个模式还是可以做的。

　　郎咸平：这个不是这么简单的，一般买房透过中介，不是说是我们怕让中介赚这1%、2%的钱，而是中介帮你做很多的事。它存在是有道理的，中介要帮你去交易中心、去跟对方谈这个事情等等。如果不交这个钱，是非常累的事情，淘宝想取代中介本身，有难度。

　　欧成效：以前的商品流通体系要通过批发商、零售商层层转包，最后使得它的中间费用居高不下，消费者还面对假货、诚信的问题。淘宝，尤其是天猫起来以后，把整个供应链缩短了，信息成本降低了，使得我们现在网购比较方便、价钱也相对便宜。那么在房地产这方面，尤其是对于二手房，有很多可以优化信息的地方。因为目前大家对于中介的服务是不够满意的，比如中介费比较贵。国际惯例就是0.5%到0.8%。而且服务做不好，一直有交易欺骗，如推荐假房源、信息不对称这种问题。但优化是很复杂的事情，不是简单地把它搬到“双11”。

　　王牧笛：房地产交易本身就是个复杂的交易系统，在线上是完成不了整个流程的，那如果把它分解掉，你认为在线上或者在阿里、京东的平台上，应该完成整个房地产交易的哪些环节？

　　欧成效：最关键是要鉴真。如果让我来设计整个线上卖房，我会把整个流程倒过来。业主签订一个价格，我这个房子就是550万，到价必卖，签一个保证书、承诺书，把这个承诺书放在网上。购房者看到这个承诺书，再来看房子。

　　欧成效：拍一套法拍房之前，是需要看四到五次的。而且看得更加仔细、更加复杂，有时候会带律师、和我们的建筑工程师一起看。我们上周刚刚成交了一套斜土路的法拍房，最后的成交价只有43000块，远远低于市场价。但这个房子有违建，是被交易中心锁死的，违建没有拆掉之前，是不可以过户的。法拍没有过户的话，就不会有房产证的，会成为一个死锁。还要去找担保公司，去担保你在没有产证的情况下，先拆违建。这是一个非常复杂的事情，网购可以解决问题吗？网购只能解决鉴真。

　　王牧笛：“双11”好像房子处在购物车里的C位，但整个房地产江湖，传统的“金九银十”并没有到来。而且今年的“金九银十”非常普遍的是，各大城市的新盘全部打折。现在对于各大城市，尤其70个大中城市的房价欧老师有什么说法？

　　欧成效：现在最大的问题是房地产商的资金链非常紧张。二手市场的话价格还相对稳定一点。目前像恒大、碧桂园它们打折力度比较猛，可能是跟一个宏观的金融政策、宏观的供求有关系。

　　郎咸平：包括更严格的金融政策、限购、还有它们发行债券到期的问题。因此出各种“花招”来销售房产这是可以理解的。网购房只是其中一个“花招”而已。

　　王牧笛：“双11”这天除了网购房子之外还有一个爆炸性的新闻，就是深圳打折卖“豪宅”。深圳普通住宅二手交易的豪宅税被废除了，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144以下的免征增值税。

　　欧成效：这是个很大的话题，要分几方面来讲。一方面是房地产是个经济的火车头，换了房子才会去买家具、家电、重新装修。如果长期让房子不能交易，它就会阻碍财富的产生。另外一方面，深圳豪宅税的取消会不会导致房价暴涨？不会的，一把火不够，至少得三把火、五把火水温才会热一点。

　　王牧笛：我们拿深圳举例子，在过去10年，什么时候买房都对，但是到今年，事情正在起变化。请两位大胆地预测一下，未来就以北上广深这样的一线城市来讲，房价大概是一个怎样的状态或者一个趋势？

　　欧成效：我个人是非常乐观的。中国会成为全世界最发达的经济体，北上广深会成为世界一流的大城市。

　　王牧笛：房价的预测只是他们个人的观点，我们依然坚持房住不炒。有人说2019年是中国房市的拐点，有人说2020年是新一轮楼市的开启。这里有一些基本数据，目前国内人均住房面积39平方米，下一代人成长起来之后，爸爸、妈妈、爷爷、奶奶等可能交给你好多套房子，还可能出现70后、80后一房难求的这个局面吗？不会的，只有3.14%的家庭是没有住房。面对现在出生率不断下降的局面，很多人说可能房地产的根本的逻辑在发生逆转。想问问欧老师，底层投资逻辑会不会发生变化？

　　欧成效：不能讲平均，你跟王思聪平均一下，人均2个亿。中国人均只有0.1套大城市的房产，人均0.9套是指全国范围，鹤岗、玉门、丹东都算。但未来的趋势是人口要向大城市集中，如法国巴黎有全国28%的人口。将来会有30%-40%的人口是在省会城市，或在北上广深的，大城市的房子会非常的稀缺。

　　郎咸平：我们谈过这个话题，在未来对于人口大量流入的城市，房价是看好；大量流出的城市，房价是看跌，平均起来是稳。更多的农村户口搬到一线城市或二线城市，这种城市房价暴跌是不可能的。微幅上涨是必然的。房价上涨的主因还是人口推动，人口流失的城市房价一定会跌。看房价会不会涨，要仔细研究人口流动的问题。