一二线稳中有升，三四线年，住宅市场整体表现为“前高中低后平”的走势。年初在政策宽松背景下，3、4月份市场呈现出“小阳春”，随着住建部对苏州、佛山等热点城市的预警提示和融资监管政策的收紧，5、6月份住宅销售面积增速回落，7月份开始，全国住宅销售表现持续回暖，后期整体呈现出稳中有升的态势。2019年11月，全国住宅累计销售面积为13.08亿平米，同比增长1.6%，成交增速整体平稳，并未出现大幅跌落，主要是因为：“

　　从城市能级来看，一二线城市表现稳中有升，三四线市场显韧性。一线城市由于过去两年政策相对较紧，受基数低效应影响均实现不同程度的修复；二线城市整体稳中略升，其中宁波、福州、武汉、厦门、南京等历经调整的城市表现更优，而2018年热度较高的合肥、太原等城市则表现相对较差；三四线城市虽整体略降，但韧性较强，并未出现剧烈下跌，尤其是位于核心城市圈周边的三四线城市具备更强的市场韧性，如位于京津冀地区的固安、廊坊等和位于长三角地区的绍兴、湖州、太仓等，其中固安、廊坊增速较高，一方面是受2018年基数较低影响，另一方面高能级城市的外溢需求也是支撑因素之一。

　　房地产行业经历了过去的高速发展期，现在已经进入横盘期或盘整期，城市之间周期独立运行现象愈加凸显，同时住宅市场中也表现出诸多矛盾，不仅体现在销量与均价、销量与去化、销量与利润之间，而且体现在住宅成交与土地成交、新开工与竣工之间。

　　2019年，住宅成交量总体仍呈现为增长态势，但市场成交处于高位盘整期表现出诸多矛盾，尤其是量价之间的背离更为突出，这种矛盾具体表现为两种：部分城市销售均价上升，但成交总量下跌；部分城市销售均价下降，但成交总量增加。价格反映的是长期或潜在需求，而量则更多受当期需求的影响。

　　众多城市表现出“价升量跌”的矛盾行情，主要集中于二线城市，以合肥、成都、西安、大连、青岛等为代表。这些城市之所以能够维持价格的继续上升，原因在于这些城市都属于较为重要的二线城市，需求相对充足，不仅有城市自身居民的需求，而且对人口有一定吸附能力，人口流入也会带来一定需求，从而维持房价继续上涨。而这些城市的成交量却同比下降，既有行业整体共同原因，又有各个城市的独特的原因。首先，政策收紧对部分热点二线月份，住建部对部分房价增长过快的城市进行预警，其中包括西安、大连等。另外，西安和大连分别出台的收紧性政策，西安4月份出台公积金政策，调低公积金贷款限额并将首付比例提高至35%，6月份出台限购政策，需落户满1年或连续缴纳12个月社保；大连则在5月份将使用公积金贷款的条件由连续缴存3个月增加至6个月。在以“稳房价”为目标，为打击投资、投机性需求而出台收紧性政策时，可能会误伤部分刚性需求，而导致住宅成交量相应减少。其次，2016至2018年房地产行业处于上升通道，前期基数较高。如贵阳、太原等城市自2016年以来，住宅销售面积连续实现增长，受基数较高影响，2019年销售面积同比减少但成交量仍处高位。最后，2019年楼市降温明显，消费者观望情绪加重。部分城市房价上涨过快，如合肥近年来房价快速增长，随着2019年行业政策的整体收紧，合肥房价虽继续上涨但涨幅较前期有较大回落，消费者观望情绪加重，购房需求并没有转化为最终的购房行为，从而销售同比减少。

　　同时，也存在价跌量升的城市，主要以宁波、锦州、福州等为代表，其中宁波自2016年以来，住宅销售均价持续攀升，2019年整体均价首次实现下跌，导致全年住宅销售面积大幅增加113%。对于这些城市而言，更需关注均价的回落，房地产行业难以长时间存在量价背离，价跌可能导致需求被提前消耗，价跌之后或会出现量缩行情。

　　整体来看，住宅成交量仍在走高，但与此同时，去化率水平却在降低。从我们监测的20个典型城市来看，上半年加权平均去化率明显高于下半年，其中3月至6月加权平均去化率均在60%以上，7月份去化率明显下滑，随着下半年房企促销力度持续加大，8月份去化率有所上升，但较上半年仍有一定差距，8月至10月加权平均去化率维持在55%左右，11月份再次下滑至52%。

　　从企业来看，受限于融资政策收紧，房企加大促销力度，但由于效果边际减弱和基数走高，从而导致去化率下降。自4月份以来，房企信托、海外债等多种融资渠道持续收紧，7月份中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房企对政策放松的预期降低，因此众多房企纷纷加大推盘力度，采取促销的方式来抓回款，一方面，随着房企推盘及促销活动的不断推进，促成交易的边际效用递减，另一方面新推楼盘的增多也增大了基数，从而导致去化率的降低。从消费者来看，消费者购房态度逐步回归理性。在中央“房住不炒”政策指导下，消费者逐步回归理性，对住房的需求逐步回归至居住属性，投资性需求减少，即使大力促销也不能更多地促成交易，从而去化率有所下降。城市项目层面去化不及预期，但城市间结构性分化愈加凸显。一是以武汉、郑州、西安、重庆为代表的中西部城市和以苏州、徐州为代表的华东区域城市去化率表现较好，二是北上广深一线城市及济南、长春等东北部城市去化率表现相对较差。整体来看，目前市场去化情况较前期有所下降，虽仍处安全范围内，但由于行业处于盘整期，预计未来难以实现跃升。对房企而言，不仅需要加大促销力度，创新营销方式，更重要的是加强客户调研，将客户需求摆在首位。企业只有开发出满足消费者需求的住宅产品，实现差异化竞争，才能在行业整体去化率下行的严峻考验中保持自身竞争优势。

　　房地产销售规模不断增加，但行业整体利润率却在下滑。2010年，TOP20房企的净利润率在20%以上，此后至2016年均处于下滑阶段，在2017年经历了短暂是上升之后，2018年及2019年上半年再次持续下降。

　　整体来看，虽然目前行业利润率仍处于相对较高水平，但行业利润率面临下滑局面，主要是受“限房价、竞地价”政策影响下的行业发展趋势。一方面限价政策设定了住房价格的上限，未来住房价格也不可能出现前几年较大幅度的上涨，另一方面，竞地价政策保持了较高的土地成本，两端挤压削弱了房企的盈利空间，房地产行业利润率降低成为必然发展趋势。

　　在住宅成交市场与土地成交市场之间，同样存在矛盾。首先，部分城市住宅销售同比减少而土地成交市场热度不减，成交住宅用地规划建筑面积同比仍在增长，这些城市主要分为两类，一类是中部地区省会城市如长沙、合肥、太原、成都等，另一类是人口基数较大的二三线城市如徐州、无锡、青岛等。这些城市作为核心二线城市或者人口大市，需求相对充足，房企持续看好这些城市，因此土地市场热度仍较高。但2019年这些城市住宅市场销售表现相对较差，主要受2018年基数较高影响，同时在政策持续收紧背景下，消费者观望情绪加重，因此住宅销售面积同比减少。

　　与此同时，部分城市住宅销售表现较好，但土地市场成交相对冷淡。从区域来看主要集中于中西部，如郑州、张家口、衡水、乌鲁木齐和银川等。郑州作为中部重要中心城市，销售热度仍在上行，而住宅土地成交建筑面积同比减少，主要受基数较大影响，2018年土地成交规划建筑面积超5000万平米。张家口受申奥利好、高铁和机场等基础设施逐步完善的影响，住宅销售同比增幅相对较高，但土地市场在延续了4年的火热之后，2019年土地成交逐步回归理性。而同属河北的衡水市由于2018年政策监管较紧，市场销售基数较低，2019年需求回暖，住宅销售面积同比增加，但2019年衡水土地市场流拍率超20%，显示出衡水土地市场热度下行。乌鲁木齐和银川作为西部地区省会城市，市场表现相对较好，销售面积仍在增加，但乌鲁木齐常住人口减少、银川常住人口增速回落，受城市基本面表现较差影响，房企投资相应缩减，住宅土地成交面积同比纷纷减少。

　　行业处于高位盘整期，处于开发端的新开工与竣工之间也体现出矛盾性。竣工方面，从2017年9月开始，住宅累计竣工面积已连续23个月负增长。一方面，2016年~2017年大量施工工程进入竣工期，使基数较高，另一方面，房企由于资金限制会拉长施工周期，延长竣工时间，从而导致竣工面积减少。但在新开工方面，增速持续为正，竣工增速与新开工增速的背离导致竣工与新开工之间存在矛盾。2019年2月份以来，住宅累计新开工面积同比增速始终为正，而住宅累计竣工面积同比增速始终为负，新开工面积与竣工面积的差距持然存在。但同时，2019年8月开始单月竣工面积实现正增长，竣工降幅逐步收窄，竣工开始进入持续修复阶段，从而竣工与新开工之间的差距也开始逐渐缩小，但由于竣工增速连续23个月为负，两者之间差距过大，新开工与竣工之间的矛盾仍将存在一段时间。

　　展望2020年，住宅市场高位盘整仍将持续，整体成交量或将维持2019年水平，同时城市群效应将更加明显。而对于五大矛盾来说，预计未来或将有一定的恢复与调整。

　　从住宅市场成交来看，一二线城市成交仍将较好，三四线城市体系性修复仍将持续。一线年成交持续上升的趋势，短期内对住宅成交市场形成有力支撑，但长期来看仍会趋于平稳，且增幅难以超越2019年水平；二线城市由于需求政策环境良好、配套设施相对齐全，城市自身需求及低能级城市人口流入带来的需求仍将充足，同时，受益于人才新政等利好因素，未来整体仍将维持上升的态势，但城市之间的分化趋势也将进一步加剧；三四线城市一段时期内仍将维持体系性复苏态势，整体销量或将下降但不会出现断崖式下跌，同时受益于城镇化的加速推进，位于核心规划区辐射的三四线城市住宅市场表现或将相对较好。尤其是在城市群效应越来越明显的背景下，以长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝和中部为核心的城市群地带市场表现将相对较好。

　　从目前住宅市场呈现出五大矛盾来看，2020年或有一定调整。第一，“量价矛盾”方面，由于“价升量跌”的城市主要集中于二线城市，需求相对充足，若未来政策环境有一定的松动，则成交量将会回暖，而对于“价跌量升”的城市而言，需求或存在一定的过度消耗，“价跌”之后，“量缩”行情或会随之而来。第二，去化率方面，房地产住宅成交量已处高位、难以大幅上升，因此平均去化率或将稳中略降，同时城市间分化趋势将加剧，位于核心城市的核心区域去化率水平将较高，而其他区域的去化率水平或将较低。第三，利润率方面，房地产行业利润率下降将是长期发展趋势，但房企利润分化现象也将更为明显，房企需要提高产品质量、服务质量和运营能力，以此提高产品溢价水平，从而提高自身盈利水平。第四，土地成交方面，土地成交作为住宅销售的前端，土地市场的表现预示着未来销售市场的表现，对于部分城市目前呈现出的住宅成交与土地成交热度背离的现象，预计未来短期内仍将持续，但同时会缓慢调整，长期看住宅成交与土地成交将呈相同变动趋势。第五，新开工与竣工方面，两者的矛盾或将持续改善，主要受益于竣工方面的持续性修复，新开工面积与竣工面积的差距将逐步缩小，但短期内两者之间的差距仍将存在。

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